У листопаді холдинг співвласника мереж EVA та Varus Руслана Шостака залучив «інвест-няню» для будівництва чотирьох логістичних хабів на 1 млн кв. м. Бізнесмен прогнозує, що інвестиції складуть $700-800 млн. Шукати гроші під будівництво допоможе держава. Чи є шанси на успіх?
Амбітний проєкт запустив під час війни співвласник EVA і Varus Руслан Шостак. Його мета – побудувати мережу логістичних хабів в Одеській, Дніпропетровській, Київській та Львівській областях загальною площею 1 млн кв. м.
Де саме будуть побудовані склади – він не уточнює. Поки відбувається лише будівництво складу під Одесою на 50 000 кв. м. Це – перша черга запланованого логістичного хабу на 200 000 кв. м. «Уже стоїть каркас, підведені комунікації, – розповів Шостак Forbes. – Ми збудуємо цілу екосистему з готелями, хостелами, заправними та ремонтними станціями».
Планується, що більшу частину площ новостворена корпорація «Тервін» Шостака використовуватиме для своїх потреб, інші – здаватиме орендарям. Бізнесмен наводить приклад: у майбутньому Київському логістичному хабі він планує збудувати найбільший в країні R&D-центр для ключових розробників у галузі логістичних сервісів.
Чи повірять у цю ідею інвестори?
Ціна питання
Для пошуку грошей «Тервін» підписала меморандум з Офісом із залучення та підтримки інвестицій UkraineInvest. Загальна сума угоди – більше ніж $500 млн з можливістю розширення до $1 млрд. Проте вистачити має $700-800 млн, говорить Шостак.
«UkraineInvest допомагає нам вести перемовини з інвесторами. У них великий пул і потужна інформаційна база, якою ми користуємося», – пояснює підприємець.
На питання Forbes, чи планує Шостак вкладати власні кошти в девелопмент складів, у «Тервін» відповіли, що частину грошей вкладатимуть активами.
Будівництво логістичного хабу в Одеській області Фото надано пресслужбою
Враховуючи, що війна не буде вічною, зі стратегічної точки зору Шостак все робить вірно, каже партнер-засновник інвестиційно-банківської компанії FinPoint Сергій Будкін. До кінця війни Шостаку буде непросто отримати велике фінансування, додає Будкін. Він проводить паралель: якщо ЄБРР інвестувало у будівництво комплексу Томаша Фіали Lviv Industrial Park $24,5 млн, то Шостак гіпотетично може отримати від банку приблизно $10-15 млн, оскількі не є його активним партнером.
Чотири опитані співрозмовники Forbes зі сфери рітейлу та комерційної нерухомості не змогли відповісти на питання про можливий успіх «Тервін» у пошуку інвестицій.
Потреби ринку
Про нестачу якісних складських приміщень за розумними цінами, особливо на Заході Україні, говорять в Horizon Capital, які проінвестували «Аврора», Liki24, Makeup, Rozetka. «У розрахунку на $1 ВВП, складських площ в Україні менше у 2-2,5 рази, ніж у наших сусідів у Польщі, Румунії, Угорщині чи Словаччині. З урахуванням того, що країна у нас набагато більша за територією, коефіцієнт розриву ще суттєвіший. Тому склади потрібні, а з відновленням країни потрібні будуть ще більше», – розповів Forbes старший партнер Horizon Capital Василь Тофан.
«Якщо говорити про перспективу найближчого часу, то після закінчення війни потреба у складах виникне, наприклад, у Києві, Одесі та Львові», – зазначає генеральний директор консалтингової компанії Watermelon Development Федір Арбузов. Дніпро – під питанням, адже якщо поруч території країни-агресора, не зрозуміло, хто там заповнюватиме великі логістичні хаби, додає Арбузов.
Найбільша потреба залишатиметься у великих складських приміщеннях у Київському регіоні. Наразі там будує склади компанія Alfa Development Group, яка у 2024 році «закриє» потребу регіону на 100 000 кв. м площ, запевняє Арбузов. «На сьогодні Київський регіон – найзахищеніший, і ми відзначаємо попит», – додає він.
Військові дії, що змусили до релокації підприємства з зони активних бойових дій, створили додатковий запит на складські приміщення саме у безпечніших західних областях, каже директорка департаменту логістичної та промислової нерухомості CBRE Ukraine Наталія Сокирко.
Пропозиція складських площ в Україні у 2023-2025 роках
«На ринку вже спостерігається певне формування відкладеного попиту на великі площі (понад 10 000 кв. м) з боку ключових гравців ринку. Проте через нестабільність, пов’язану з війною, та високі ризики визначити потреби компаній у складських площах надзвичайно складне завдання», – зазначає Сокирко.
«Такі логістичні проєкти, як у «Тервін», мають важливе значення для України. Він ставить компанію у сильну позицію для досягнення цих цілей», – говорить партнер і генеральний директор Chicago Atlantic Метью Тейлор. Компанія, в управлінні якої активи вартістю $2 млрд, за даними The Wall street Journal, готуються інвестувати в Україну $250 млн.
З проєктом «Тервін» у фонді добре занайомі. У грудні Chicago Atlantic представила свого керуючого партнера по Україні. Ним став Сергій Цівкач. Останні три роки він керував UkraineInvest.
В Chicago Atlantic не відповіли про можливість співпраці з «Тервін», але уточнили, що розглядають «усі кваліфіковані інвестиційні можливості».
За останній рік орендні ставки у складській нерухомості підвищилися на 15%, каже Арбузов з Watermelon Development. У Києві орендна ставка для класу А становить $4 за 1 кв. м за місяць (без ПДВ та OPEX) у Києві, а у Львові – $6 за 1 кв. м, повідомляє Наталія Сокирко з CBRE Ukraine.
Якщо Шостак збудує 1 млн кв. м складської нерухомості, він займе близько 26,3% ринку від того об’єму, що є сьогодні. Загальна площа складської нерухомості в Україні – 2,8 млн кв. м, писав у серпні 2023 року в журналі «Судноплавство» менеджер з продажу Alterra Group Геннадій Гриненко. Сам Шостак називає скромнішу цифру: «Думаю, що це буде частка не більше 10%».
