Ринок житла в Україні зростає: ціни на квартири найбільше зросли у східних регіонах — ЛУН

Ринок нерухомості України у першому півріччі 2025 року продовжує зростати: середня вартість квартир зростає у більшості регіонів. Найвищі темпи зафіксовано у східних областях, йдеться у дослідженні ЛУН. Водночас регіональний дисбаланс цін залишається значним, а індекс доступності житла, що відображає співвідношення вартості квартир до середньої зарплати, загалом покращується.

Купуйте річну передплату на 6 журналів Forbes Ukraine зі змістовними матеріалами, рейтингами та аналітикою від 1 350 грн.

Деталі 

• Середня вартість житла зростає в усіх сегментах: 1-, 2- та 3-кімнатні квартири дорожчають майже по всій країні. Найвищі темпи зростання цін зафіксовано у східних регіонах. 
• Наприклад, у Харкові та Одесі середня вартість 1-кімнатних квартир зросла на 14% за пів року, у Сумах і Дніпрі – на 10%. Це може вказувати на зростання попиту в містах, що стали хабами для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), а також на інтерес інвесторів, які розраховують на майбутнє подорожчання або дохід від оренди.
• У прифронтових Запоріжжі та Миколаєві ціни на 1-кімнатні квартири, навпаки, знизилися на 3% і 2% відповідно, але це в межах статистичної похибки. З огляду на те, що компенсації за зруйноване житло в цих регіонах покривають середню вартість квартир, значного подальшого зниження цін не очікується.

Популярне Категорія Компанії Дата 16 липня «Власники хочуть нітро». Багаторічний СЕО «Нової пошти» Олександр Бульба покидає компанію. Кого шукають Климов і Поперешнюк?

• У західних регіонах зростання цін було помірним: в Ужгороді 1-кімнатні квартири подорожчали на 5%, в Івано-Франківську, Тернополі та Хмельницькому – на 2-4%, у Львові – лише на 1%. Винятком стало Рівне, де середня ціна 1-кімнатних квартир зросла на 17%, продовжуючи тренд 2024 року, коли місцевий ринок додав 23%.
• У сегменті 2-кімнатних квартир зростання цін спостерігається майже всюди, крім Сум і Запоріжжя, де ціни знизилися на 1%. Найвищий приріст зафіксовано в Харкові (+16%), Чернівцях (+14%), Одесі та Тернополі (+12%), Рівному (+10%). У Львові ціни на 2-кімнатні квартири залишилися майже незмінними, а в Києві зросли на 2%, що може свідчити про стабілізацію ринку в цих містах.
• Ціни на 3-кімнатні квартири також зростають: у Харкові – на 16%, в Одесі, Чернівцях і Вінниці – на 13%, в Івано-Франківську – на 8%, у Львові та Києві – на 7%. Загалом ринок вторинного житла адаптувався до воєнних умов, а ціни більше залежать від інфляції та валютних коливань, ніж від безпекової ситуації.
• Середня вартість квартир у прифронтових регіонах значно нижча, ніж у безпечних західних областях. Наприклад, 1-кімнатна квартира в Запоріжжі коштує $17 000, у Миколаєві – $20 000, у Харкові – $22 500, тоді як у Києві ($65 000), Львові ($64 900) чи Ужгороді ($62 800) ціни в 2-3 рази вищі. Для 2-кімнатних квартир розрив ще більший: у східних регіонах – $23-30 000, у західних – понад $90 000. 
• Навіть між західними областями є різниця: 1-кімнатні квартири в Івано-Франківську та Тернополі коштують близько $38 000, у Хмельницькому – $35 500, що значно нижче, ніж у Львові чи Ужгороді.
• Попри зростання цін, доступність житла покращується завдяки зростанню зарплат. У Києві для купівлі 1-кімнатної квартири потрібно 7,6 річних зарплат (порівняно з 8,2 на початку року, -7%). У Львові індекс знизився з 9,6 до 8,8 річних зарплат (-8%), а в Хмельницькому – з 6,1 до 5,5 (-10%). 
• У прифронтових містах доступність найвища: у Запоріжжі та Херсоні – 3 роки, у Миколаєві та Харкові – 3,5 роки. Погіршення індексу зафіксовано лише в Рівному (+3%), Дніпрі (+2%) та Одесі (+3%).

• Столичний ринок вторинного житла залишається найдорожчим в Україні. За даними ЛУН, у липні 2025 року середня ціна квадратного метра становить $1560 для 1-кімнатних (+6% з початку року), $1540 для 2-кімнатних (+3%) і $1610 для 3-кімнатних (+6%). Найдорожчі квартири – у Печерському районі, найдешевші – у Деснянському, з різницею до 3 разів (наприклад, 1-кімнатна: $119 000 проти $40 000). У Подільському районі 1-кімнатні квартири подорожчали на $12 500 (з $56 500 до $69 000), тоді як у Печерському знизилися на $8 000 (з $127 000 до $119 000).

• Середня ціна квартир у липні: $65 000 (1-кімнатні), $100 000 (2-кімнатні), $150 000 (3-кімнатні). Термін експозиції становить близько 50 днів, що відповідає рівню 2024 року. На ринку представлено 16 000 квартир, з яких 5 200 – 1-кімнатні, 4 900 – 2-кімнатні, 4 300 – 3-кімнатні.
• Первинний ринок демонструє пожвавлення: у 1-му кварталі 2025 року введено в експлуатацію 28 400 квартир (+3 000 порівняно з 2024 роком), розпочато будівництво 22 700. квартир (+35%). За даними ЛУН, продажі стартували в 107 ЖК, а 89 комплексів повністю розпродані.

• Середня вартість квадратного метра новобудов зросла в більшості регіонів, за винятком Кропивницького (-9%), Запоріжжя (-6%), Дніпра (-2%) та Ужгорода (-1%). Найвище зростання цін – в Одесі (+14%), Миколаєві (+14%) та Житомирі (+11%). Львів залишається лідером за вартістю квадратного метра (58 400 грн), за ним ідуть Київ (53 900 грн) і Ужгород (45 400 грн). Найвищі ціни на 1-кімнатні квартири – у Львові (2,5 млн грн), Києві (2,4 млн грн), Чернівцях (2 млн грн).

• У Києві новобудови економ-класу подешевшали на 1 400 грн (до 40 900 грн за кв. м), тоді як комфорт (+3 100 грн), бізнес (+3 000 грн) і преміум (+900 грн) подорожчали. Найдорожчі новобудови – у Печерському районі (100 400 грн за кв. м), найдешевші – у Деснянському (39 600 грн).
• Ринок оренди демонструє значну регіональну різницю: орендні ставки в західних містах у 5-6 разів вищі, ніж у східних. Наприклад, 1-кімнатна квартира в Ужгороді коштує 19 000 грн, у Харкові – 4 000 грн. Найвище зростання орендних ставок зафіксовано в Одесі (+38% для 1-кімнатних, +58% для 2-кімнатних, +109% для 3-кімнатних), Києві (+14%, +22%, +20%) та Дніпрі (+10%). У західних регіонах зростання помірніше: Львів (+11% для 2-кімнатних), Ужгород – стабільність.
• Доступність оренди також варіюється: в Ужгороді оренда 1-кімнатної квартири забирає 76% зарплати, у Львові – 65%, у Києві – 61%. У прифронтових містах цей показник нижчий: Харків – 18%, Запоріжжя – 25%, Миколаїв – 30%. В Одесі частка зарплати на оренду зросла до 46% (+9%). Високі орендні ставки в західних регіонах можуть стримувати міграцію з небезпечних зон.

Контекст 

За даними Dim.ria, станом на кінець першого півріччя 2024 року в Україні функціонувало 77% відділів продажів новобудов.

Протягом цього періоду в експлуатацію було введено 74 новобудови, що включають 130 секцій. З них 10 новобудов розташовано в Києві, а 18 – у Київській області.

Середня вартість 1 кв. м у новобудовах Києва склала 55 182 грн. Після столиці найдорожчими регіонами виявилися Закарпатська область із середньою ціною 48 336 грн за 1 кв. м та Дніпропетровська область – 44 519 грн за 1 кв. м. Найдоступнішим регіоном для придбання житла в новобудовах була Запорізька область, де середня ціна становила 23 221 грн за 1 кв. м.

На вторинному ринку найвища середня ціна однокімнатної квартири зафіксована в Києві – $96 548. На другому місці опинилися Львів та Львівська область із вартістю $70 402, на третьому – Закарпатська область із ціною $58 768. Найнижча ціна на однокімнатні квартири спостерігалася в Херсонській області – $18 500.

Источник